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社論丨美國股市或會深度調整 中國樓市仍需加強調控

2019年06月05日  07:00   21世紀經濟報道  

在應對貿易戰的過程中,必須高度重視國內外經濟 形勢與貨幣環境對樓市的影響,必須維護好房地產市場平穩運行。

按照易居房地產研究院的統計,今年前4月百城房價為13867元/平方米,同比上漲14.5%,漲幅相比1-3月份有所擴大。從城市上看,100個城市中,有19城1-4月房價同比漲幅超20%,步入“房價過熱”區間。

中國樓市存在一種特有的調控周期,即樓市過熱后被迫調控加以抑制,但是隨著經濟下行壓力加大,就會放開調控,由于貨幣放松以及調控期間抑制了供給,房價就會出現一波脈沖式的上漲周期,并從一線城市逐漸向三四線城市蔓延,最終會迫使重新進入“調控周期”,周而復始。

比較而言,今年前四個月房價上漲不屬于調控周期放松進入“脈沖式階段”的產物,因為大部分調控措施并沒有取消,只是部分城市稍有放松。而且,與2017年調控啟動時相隔不遠,樓市并未承受一個較長周期的下行壓力。

房價在短時間內產生的上漲沖動與市場的預期有關。去年下半年至今年第一季度,中國采取了逆周期調節政策,貨幣政策方面流動性供給較大,表現在信貸數量與社會融資規模。盡管第一季度結束后,貨幣政策回歸了穩健中性的狀態,但是,在此期間引發市場關于房價上漲的預期,為一些“有需求、有概念”的地區樓市擴大了銷量,從而帶動房價繼續上漲。

我們應該高度警惕這種特有的購樓現象,一些人因為對政府某種宏觀政策走向的判斷而得出樓價上漲的預期,并因此作出買房的決策,導致房價上漲預期一次次的自我實現,陷入不良循環。

貿易戰為全球經濟帶來了新的不確定性,盡管出口為中國經濟增長貢獻不大,但也會影響到經濟運行,市場或許預期中國會采取刺激性措施擴大投資,比如放松貨幣政策以及解除對樓市的調控政策。這種預期給樓市帶來一種強支撐作用。因此,調控政策在此期間不能弱化,相反,應該加強調控管理,防止非理性的預期干擾市場穩定。

一種新的威脅可能正在形成。美國日前各項經濟指標顯示出經濟增長進入拐點,減稅的效應正在消失,制造業指數創10年來新低,再加上貿易戰帶來的損害以及更大的不確定性,美國經濟的衰退概率在加大,避險資金紛紛購買債券。由于美國國債規模與公司債規模都創下歷史紀錄,而且后者還大幅增加了杠桿,因此,衰退可能產生金融危機。

這種危險的前景或許逼迫美聯儲會在短時間內就采取降息政策,市場的預期更加激進,有投資機構甚至預期美國聯邦基金利率在未來18個月內降至零。而隨著經濟衰退的不斷顯現,已經有多個經濟體的央行相繼降息。所以,美聯儲新一輪量化寬松政策可能成真。到時候可能會有大量廉價流動性再次流向新興市場國家,比如中國,導致樓市僅僅因為“上漲預期”而出現新一輪上漲壓力。

長期以來,業界認為世界存在兩大泡沫,即美國的股市與中國的樓市,都出現了價格高估現象。在中美經貿平穩的時候,這兩大泡沫可以通過時間逐步消化并且可能實現軟著陸。現在,由于貿易戰帶來制造業投資與貿易需求的變化,打破了過去的平衡,因此,美國股市可能出現深度調整,而中國樓市何去何從也備受矚目。

由于中國施行了有效的資本管制措施,因此,很難出現拋售房產轉移資產的現象,人民幣也不會出現較大的貶值。如果美股泡沫破裂,也很難傳導給中國樓市,相反,如果需要應對外部沖擊以及可能的美聯儲量化寬松政策,中國國內的流動性更可能支撐房價,而不是出現硬著陸。因此,當前和未來應該以防范房價過熱為主。

事實上,中國大部分城市已經沒有上漲的動力。比如三四線城市的樓市在過去幾年過度透支,未來需求會比較疲弱,或許導致庫存增加。經濟轉型以及企業提質增效會影響到就業與工資增速,也不支持已經過高的房價繼續上漲。從購買力與需求看,樓市應該會進入一個長期的調整期,會是一個和緩的過程。因此,如果由于某種“預期”繼續暴漲,則會將這個和緩的過程復雜化,并可能導致大起大落。

在應對貿易戰的過程中,必須高度重視國內外經濟形勢與貨幣環境對樓市的影響,必須維護好房地產市場平穩運行,警惕房企通過加杠桿大舉購買土地,推高上漲預期,也要抑制有些地方政府刺激樓市以提振當地經濟的企圖。在一個不確定性的環境里,我們應重視維護樓市的平穩,避免受到新的刺激,制造風險。

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