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蘇州樓市“高燒”復盤:從暗流涌動到“警報”拉響 5月中旬密集調控之后,蘇州樓市終于有所緩和

2019年06月05日  07:00   21世紀經濟報道   張敏  

就像中國樓市多年來的規律一樣,蘇州市場似乎進入了一個新的循環周期,甚至可能成為這輪二線城市升溫的代表。但在調控手段日趨成熟、長效機制呼之欲出的情況下,這一輪的市場,會出現不一樣的走勢嗎?

歷史總是驚人地相似。

2016年春節過后,沉寂已久的蘇州樓市忽然爆發。在當年的“小陽春”里,蘇州市場的成交量近乎翻倍,工業園區成為最火爆的區域。此后,蘇州房價呈階梯式上漲,并拉開了二線樓市升溫的序幕。

為遏制市場的非理性上漲,從2016年3月開始,蘇州先后出臺“樓市十條”、“房八條”、“新十五條”等多項調控政策。當年年末,市場開始下行,并進入長達兩年的低迷期。

2019年,低迷過后,類似的劇情再度上演。同樣是“小陽春”,同樣是工業園區領銜,同樣有高價地刺激和恐慌心態。蘇州樓市幾乎在一夜之間沸騰起來。學區房領漲、二手房跳價等熟悉的場面也再度出現。

雖然蘇州房價并不在官方統計的70個大中城市之列,但在5月18日,住建部仍然對蘇州樓市進行警示。

此前的5月11日,蘇州已經出臺政策,對兩個熱點區域——工業園區和高新區獅山板塊進行精準調控。5月16日,蘇州調整學區房政策。5月末,蘇州召開開發商座談會,提出一系列約束性條款。截至記者發稿時,市場終于有所緩和。

就像中國樓市多年來的規律一樣,蘇州市場似乎進入了一個新的循環周期,甚至可能成為這輪二線城市升溫的代表。但在調控手段日趨成熟、長效機制呼之欲出的情況下,這一輪的市場,會出現不一樣的走勢嗎?

瘋狂的學區房

信義房產的業務員小董怎么也沒有想到,僅僅過了一個春節,工業園區楓情水岸項目的二手房交易就迅速火爆起來,“看房和成交的節奏明顯快了,到3、4月份的時候,所有的業務員都在帶人看房或交易。”

小董是去年才入職的新人,第一次見到這種場面的他,感到相當震撼:坐地起價司空見慣,有些業主一次性“跳價”二三十萬元,但仍有多個客戶爭搶;跟去年下半年相比,同戶型、同樓層的房源,價格普遍上漲了近百萬元;小區里最難賣的別墅項目,今年居然賣出了3套。

楓情水岸項目位于金雞湖東側,其所在的區域被稱為“湖東CBD”。這是工業園區的一個核心區域。不僅交通便利、環境優美,而且擁有工業園區的優質學位。根據貝殼找房app的數據,今年5月,該區域的二手房均價達到4.6萬元/平方米。

而鄰近該區域、學區更好的白塘、玲瓏一帶,二手房交易均價分別達到5.3萬元/平方米和6.5萬元/平方米。這三個區域的均價比去年下半年上漲了近萬元。

蘇州另一個火熱的區域為高新區的獅山板塊,當前獅山的二手房交易均價達到3.6萬元/平方米,區域內部分房源價格已經接近5萬元。優質的學區資源,也是支撐該區域房價的主要原因。

在任何一個城市,優質學區房都是頂級資源。蘇州某房企人士向21世紀經濟報道表示,這兩個區域是蘇州的重點發展地帶,不僅享受很多政策傾斜,還坐擁最頂級的商業、交通等配套資源,“想擠進來的人群基數太大”。他舉例稱,有客戶會選擇賣掉兩套房,來換取工業園區或獅山片區的一套學區房。

該人士還表示,年初本身就是學區房的購房季,再疊加傳統“小陽春”等因素,才使這兩個區域的交易異常火爆。

這只是蘇州樓市整體表現的一個極端切面。在新房市場,某大型房企蘇州區域銷售總監發現,春節前夕,項目的咨詢量和來訪量就明顯增多,購房者對價格的接受度也有所提高,購買意愿明顯增強。他隱約覺得,“市場要火了”。

春節后,市場果然升溫,很多開發商加緊出貨,一些滯銷已久的項目在此輪周期中被消化。

數據顯示,從去年12月以來,蘇州市場就出現明顯的“量價齊升”局面。根據蘇州市統計局的數據,2019年第一季度,蘇州商品房銷售面積為425.47萬平方米,同比增長40.3%。

一直以來,蘇州房價都不在國家統計局口徑的70個大中城市之列,因而外界很難真正了解當地的市場變化。今年5月18日,住建部對蘇州、佛山、大連、南寧四個熱點城市樓市進行警示,蘇州才開始被關注。

根據貝殼研究院的統計,今年4月,蘇州二手房成交均價為28253元/平方米,環比上漲5.4%,同比上漲17.4%。

改善時代與“羊群效應”

很少有受訪者能說清,本輪蘇州樓市上漲的導火索究竟是什么?流動性寬松、高價地、區域一體化政策、股市表現不佳、媒體炒作都被認為是刺激因素。

在蘇州大學東吳商學院副院長段進軍看來,蘇州樓市此輪的爆發,兩個長期積累的內在因素頗為關鍵。

一是2016年的調控之后,蘇州市場迅速降溫。市場需求在這兩年中不斷積壓,并尋求釋放。2017年蘇州商品房銷售面積下降了22.3%,2018年雖有所恢復,但僅微漲3%。

二是在區域一體化過程中,蘇州的房價仍處于“洼地”的水平。“隨著交通等基礎設施建設的加快,長三角一體化的水平越來越高,但和周邊的上海、杭州相比,蘇州的房價水平并不高。”他認為,這幾年蘇州一直被稱為“新一線城市”,從城市能級上看,其房價水平確實低于同區域的其它對標城市。

當然,一些短期的刺激性因素也不容忽視,其中便包括高價地。

今年1月11日,“蘇地2018-WG-40號地塊”開始出讓,最終由龍湖+首開聯合體以40.62億元總價斬獲,折合樓面價1.79萬元/平方米,溢價率28.87%。而就在兩個月前首次推出時,該地塊曾因無人報價而遭遇流拍。

春節后,土地市場繼續升溫。4月24日,在蘇州出讓的7宗地塊中,出現了2個區域“地王”。4月29日,蘇州工業園區湖東板塊一宗住宅用地經過40輪競拍以總價35.63億元成交,成為該區域的單價“地王”。

從“讓地”到“搶地”的迅速轉變,帶有一定的偶然性。多家房企人士向21世紀經濟報道表示,“年底更重視報表和現金流,拿地預算比較緊張;但到了年初,總部給予的授權拿地額度就很充足了。”

在土地市場和住宅市場同時活躍后,就進入互相影響的邏輯鏈條中。消費者行為特征也在起作用。段進軍表示,促使購房者做出決定的因素很多、很復雜,但當進入市場上行周期時,“羊群效應”就比較明顯。在房地產市場,通常表現為盲從和恐慌,從而加劇市場的波動。

21世紀不動產華東區域高級區域總監史益林認為,蘇州樓市的恐慌情緒是顯而易見的。具體表現為,二手房交易周期由此前的兩個月縮短到一個月,“以往,客戶光是看房和選房,都要花一個月的時間”。

史益林還指出,蘇州市場已經進入改善時代,以賣舊買新為主的改善型需求占到市場的6成以上,這也使蘇州樓市出現“戶型越大、單價越高”的局面。由于這部分需求的支付能力強,很容易把房價撐起來。

長效機制效果幾何?

5月11日,蘇州出臺調控政策,在蘇州工業園區全域、蘇州高新區獅山片區,實施新房限售3年;蘇州工業園區全域二手房,限售5年。16日,蘇州又出臺補充文件,將上述區域的學位政策由“五年一學位”調整為“九年一學位”。

這兩項政策對市場帶來了一定影響。小董表示,他所在的金雞湖片區,最近來看房的人明顯減少,交易量也大幅下滑。但到目前為止,業主的報價并沒有下調。

而21世紀經濟報道記者調研發現,在對上述兩個區域實施“定點打擊”后,周邊的相城、吳中兩區,出現房價上漲的現象。

蘇州實施的實際調控手段要更加嚴厲。多個不同信源向21世紀經濟報道證實,5月24日,蘇州市政府部門召開了主要開發商座談會,并傳遞出多個信息,最主要的有:

全年房價漲幅必須控制在5%以內;所有項目預售備案價不得超過四萬;土地出讓指導價格會適當下調;蘇州屬于“70+1座”大中城市,房地產指數監控范圍會每月上報;6、7兩月為過渡期,7月后不排除調控加碼的可能,具體措施包括擴大限售范圍、提高限購門檻等。

這些措施能在很大程度上緩和市場的緊張情緒。“如果執行到位的話,這些政策力度是很大的,市場應該不會瘋狂太久。”前述房企人士說,只是政策的效果需要過一段時間才能看到。

史益林將本輪市場行情與2016年、2009年做對比,他認為,與此前兩輪行情不同,本輪市場行情出現時,蘇州已經實施“限購令”等政策兩年多,雖然限購門檻不高,但市場上已基本沒有投機需求,更多是內生動力。這也決定了,市場的非理性情緒不會過度蔓延。

作為一個典型的“強二線城市”,蘇州樓市似乎讓人看到新一輪板塊輪動的端倪。就像2016年,繼“房價四小龍”之后,市場熱度很快轉移到中西部的二線城市,進而又向三四線城市下沉,并最終點燃了一輪樓市上漲周期。

此輪蘇州的火爆,會否再度引發類似的多米諾骨牌效應?

上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報道指出,今年以來,房企的確在向一二線城市收縮。其中,在一線城市調控政策仍然嚴厲的情況下,東部二線城市成為布局的重點。蘇州是否代表了新一輪的升溫,目前尚難判斷。但資金大量進入這些區域的現實,仍然值得關注。

隨著房企戰略收縮,今年上半年,部分二線城市土地交易旺盛。到目前為止,杭州曾拍出過單價超過45000元/平方米的地塊,南京、天津、武漢、鄭州、福州、合肥等地的土地市場也十分火爆。

嚴躍進表示,在多年的實踐后,如今的調控手段已經十分多樣,如果使用得當,完全可以很好地穩定市場。此外,對蘇州等城市的預警也說明,長效機制已經開始運作。因此,這部分市場雖有升溫的動力,但也不能忽視調控政策的力量。至于三四線城市,短期之內很難再有升溫的動力。

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