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世茂“激流勇進” 百億并購下的規模擴張機會與風險

2019年06月07日  07:00   21世紀經濟報道   張曉玲,林詩苑,李洋  

在不到三個月的時間里,世茂已先后完成對包括泰禾、明發、萬通、粵泰11個項目的收購,累計斥資約126.8億元。其中對泰禾集團項目的收購就達7個,交易對價約為77億。

一家老牌房企在暗流涌動的2019年突然開始發力,在并購市場可以用激進來形容。

這就是世茂房地產。截至目前,世茂今年收購已超百億,交易對手涉及泰禾、明發等多個房企。

去年銷售超1700億以及充裕的現金,是世茂發力并購的底氣。公司管理層在3月份的業績會上也毫不掩飾對規模增長的追求。

然而,在當前國內趨緊的樓市銷售和房企融資環境下,世茂加大并購力度的做法無疑是機會與風險并存,帶著一股決絕的味道。

通過收并購實現規模的躍升,是許多后進房企的訴求。融創和富力是過去兩年最為典型的樣本,然而結果卻大不相同。

對世茂而言,尤其是收購的泰禾項目中,有些項目已是“資不抵債”,后續開發仍面臨大量的資金籌措和運營難題。世茂,會是下一個融創還是富力?

截至目前,世茂今年收購已超百億,交易對手涉及泰禾、明發等多個房企。-IC photo-

超百億接盤

6月5日晚間,廣州粵泰集團公告,將旗下淮南公園天鵝灣項目80%股權和淮南洞山天鵝灣項目20%股權轉讓予世茂房地產,總交易對價約8.4億元。

這已是今年3月份以來世茂的第8次并購。在不到三個月的時間里,世茂已先后完成對包括泰禾、明發、萬通、粵泰11個項目的收購,累計斥資約126.8億元。其中對泰禾集團項目的收購就達7個,交易對價約為77億。

此外,3月28日,萬通地產公告稱,擬將香河萬通70%股權轉讓給北京茂新,交易總價款為13.33億元;4月4日,明發集團公告稱,擬向世茂房地產間接全資附屬Up Chance Holdings Limited出售東勝有限公司51%權益,交易對價為27.92億元。

一系列收并購動作背后,是世茂對規模擴張的熱情重燃。

在3月27日的業績會上,世茂集團董事局副主席、總裁許世壇曾明確表示,會繼續加大并購力度;2019年銷售目標2100億元,有望重回國內房企前十。

對此,易居研究院智庫中心總監嚴躍進表示,部分房企項目質量較好,但是因為近期流動性的原因急于拋售,世茂積極收購是控制收購成本、實現快速擴張的做法。

另外,嚴躍進分析,世茂收購了很多來自福建企業的項目,這也體現了閩商內部資金互補、業務互助的導向。后續此類項目操盤總體上難度不會太大,但要注重過多項目收購過程中資金的平衡。

許世壇稱,目前是房企并購的好時機,在償債高峰期諸多企業面臨較大的償債壓力,而世茂的優勢在于較低的融資成本和充裕的現金。

數據顯示,世茂房地產的凈負債率連續7年保持60%以下的水平;同時,融資成本也保持在業內的低水平,2018年融資成本為5.8%,連續4年保持在6.00%以下。

2018年,公司實現回款額1374億元,同比大漲70.4%,回款率為78%,為今年大量的收并購提供了充裕的資金。

世茂方面的數據顯示,目前總銷售貨值為9000億,今年可推貨值為3500億元;已經完成了1000億貨值的收購,其中有500億可轉化為今年可推貨值。

顯然,收并購有望極大助力世茂的未來規模增長。

流動性隱憂

作為一家上市已十多年的老牌房企,閩系地產商的龍頭,世茂曾在上一輪行業上行周期2012-2013年,將自己的銷售規模推上了一個臺階,此后卻遭遇了2014年行業下行,15-16 年致力于去庫存,17年才開始調整過來。

為了促進銷售規模的增長,世茂2017年加大了土地投資力度,新增土地建面1060萬平米, 權益土地購置金額從2016年的300億元飆升到2017年的680億元,2018年前三季度繼續購地450億元,四季度有所放緩。2018年全年土地支出超過520 億元;近三年的拿地銷售均價比皆超過0.6,進取程度可見一斑。

2017年世茂首次銷售過千億,改變了過去四年連續銷售增速低于同業的態勢,也令自己的規模排名從上一年的第16位晉升到全國第11位。

因為2017年的鋪墊,在2018年房企整體規模增速放緩的情況下,世茂實現合約銷售金額1761.5億元,合約銷售面積1068.7萬平方米,分別同比增長74.8%和76.3%。

增長的勢頭還在延續。平安證券研究報告顯示,今年5月世茂房地產實現銷售額160億元,同比增長51%,環比增長6%,1-5月累計銷售額達719億元,同比增長39%,在百強房企中表現較為突出。

但是,隱憂也在暗中滋生。在規模擴張中的城市布局上,2017年世茂的土地投資主要集中在一線(58%)和二線城市(30%),三四線城市僅占12%,2018年三四線上升至約50%,絕對額上升到超過250億(17年僅約70 億)。

申萬宏源稱,對公司2017年末在深圳龍崗240億買下的綜合地塊(投資大、自持面積多)以及2017-2018年下沉到三四線城市仍表示擔憂。

另一隱憂是,世茂在持有物業上也沉淀了大量資金,運營壓力加大。數據顯示,過去兩年,世茂在深圳、上海等地自持了不少酒店、高樓資產;2018年內,世茂有46億收入來自酒店經營、商業運營、物業管理及其他業務,同比增長26.9%。世茂對持有物業的收入增長期許是連續三年要達到40%。

資產證券化能夠緩解部分壓力。在近兩年的業績會中,許榮茂和許世壇也都提到,對酒店等平臺進行分拆上市的計劃。

此外,作為世茂集團旗下的兩大地產平臺,世茂房地產與世茂股份還一直存在同業競爭的問題。

按照2009年的規劃,世茂房地產與世茂股份分工非常明確,世茂股份專業從事商業地產的投資、開發和經營(包括但不限于銷售、租賃、物業管理等)業務;而世茂房地產則將主要專業從事住宅和酒店的投資、開發和經營業務。

然而雙方后來均有介入這兩個領域。2016年,世茂股份以定增方式收購世茂集團旗下前海世茂中心、杭州世茂智慧之門和南昌水城三個大型商業項目,“徹底解決實控人避免同業競爭作出的承諾”開始有了實質的推動。

對于世茂的收并購大計,不樂觀的是,從5月份融資的數據來看,目前國內房企的融資環境正在收緊。同策研究院的數據顯示,今年5月份,40家典型上市房企完成融資總額共計367.99億元,相較于4月,融資總額下降52.07%。

一系列進取的動作已使世茂的凈負債率上升。財報顯示,2018年世茂的有息負債額為1091.3億,同比上升24.7%,其中短期借款313.1億元,占借款總額比例為29%,較去年增長約10%;凈負債率為59.4%。

在申萬宏源的測算中,世茂截至2018年底的凈權益負債率則略微上升2個百分點至65%。

結合公司今年上半年大幅的收并購舉動,多家券商預計半年報的凈負債率將繼續上升。

對此,嚴躍進稱,若是收購項目后有較好的運營和銷售節奏,那么世茂重回前十也還是有可能的;后續建議把控市場風險,尤其是謹慎評估近期的融資環境和貸款環境等。

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