首頁 > 金融 > 正文

房地產信托規模滑坡 多家機構遭遇監管罰單

2019年06月07日  07:00   21世紀經濟報道   周炎炎  

今年前四個月房地產信托產品的發行規模較2018年同期的2702.02億元增長5.51%。5月突然發生轉折,房地產類集合信托成立規模為470.95億元,環比下降17.73%。

信托業近期頻頻遭罰,特別是部分房地產信托。

21世紀經濟報道了解到,近期房地產信托監管趨嚴,銀保監會“鞏固治亂象成果”的23號文下發,四種變相為不滿足“四三二”條件的房地產項目融資輸血的做法,已被監管叫停。這是今年一季度狂飆的房地產信托近期業務略為冷清的原因之一。

房地產信托屢屢受罰

今年以來監管對信托的處罰力度加大。截至目前,各地銀保監局對8家信托公司開出14張罰單,粵財信托、北方信托、百瑞信托、華信信托、中泰信托、華寶信托、浙金信托和中融信托被罰款金額共計已逾1200萬元。

對比去年上半年,信托公司被罰金額為470萬元,去年全年17家信托公司領了24張罰單,合計罰沒金額1460萬元。

從處罰原因來看,不少是涉及房地產信托。比如3月7日,粵財信托被廣東銀保監局處以220萬元罰款,罰款原因包括“違規開展房地產業務”;3月22日,北方國際信托被天津銀保監局處罰,原因是“違規發放房地產自營貸款”以及“信托資金違規發放房地產貸款”;5月23日,中融信托也因“開展房地產信托業務不審慎”遭到黑龍江銀保監局處罰。

“今年監管現場檢查多了起來,材料的要求比較嚴格,各家信托公司也加強了事前核查。”一位滬上信托業人士表示,“近期信托公司都偏向保守,合規比業績更重要。”

在保守的氛圍中,今年5月房地產信托的“大爆發”遭遇了終結。

據中國信托業協會數據,2018年,房地產信托在資金信托中的占比逐季上升0.5-1.5個百分點,截至2018年末房地產信托余額占比達到14.18%。2019年一季度,占比進一步提升至14.75%。根據用益信托的數據,今年前四個月房地產信托產品的發行規模較2018年同期的2702.02億元增長5.51%,占整個集合信托規模比例為37.34%。

一番如火如荼之后,5月突然發生轉折,房地產類集合信托成立規模為470.95億元,環比下降17.73%。

違規輸血房地產四條路線

針對房地產信托,5月銀保監會剛剛發布了《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》,嚴禁表內外資金直接或變相用于土地出讓金融資;未嚴格審查房地產開發企業資質,違規向“四證”不全的房地產開發項目提供融資。針對房地產信托業務,明確提出將重點治理通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣后、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資等行為。

這些為“四證不全”的房企提供前端融資的違規模式,具體如何操作?一位資深信托人士對21世紀經濟報道詳解了這四種模式:

一是“股權投資+股東借款”模式:信托公司用募集的資金成立信托計劃,房地產公司成立項目公司,信托計劃認購項目公司的母公司股權,從而成為項目公司股東,通過股東借款的方式讓資金流轉到項目公司。

二是“股權投資+債權認購劣后”模式:與上一種模式類似,均為“明股實債”,不同的是,設計了資金的優先劣后級別,項目公司認購劣后級。也就是說,融資方既是最后還款方,也是信托計劃的劣后級認購者,讓融資方承擔更多風險,其實是一種變相的增信措施。

三是“應收賬款”模式:融資方委托上下游供應商為其融資,供應商把對房地產項目的應收賬款轉讓給信托計劃,在這種模式下,表面上是供應商融資而并非房企。但存在的風險是,這筆應收賬款可能根本不存在,而是項目公司與供應商串通造假,資產本身有很大真實性問題。另外,供應商也不是規模較大的房企,一旦出現風險,還款能力沒有保證。

四是“特定資產收益權”模式:房地產項目將其能產生的穩定的現金流收益轉讓給信托計劃獲取貸款,有點類似于收費公路的項目融資。

房企融資需求銳減

21世紀經濟報道采訪的多位信托人士表示,目前還在做上述四種違規模式的信托公司并不多,主要是一些偏市場化、風格激進的信托公司。

“68家信托公司中,違反23號文這一條款的應當不超過10家。”一位市場人士表示。

上述市場人士認為,目前房地產信托成立得少,還有一個重要原因是房企拿地較少,融資自然就少了,目前已經過了房企年初拿地的高峰期,“這有一定的季節性波動,現在年中大家都在攢項目。”

從資金募集來說,上述人士還認為有兩個影響因素:一是很多客戶的資金在年初集中到期投入到新的項目中,因此在年初買得多,年中較少;二是一些銀行代銷大戶,比如招行,今年三、四月以來對項目把控嚴格很多,因此產品投放較少。

除了信托之外,很多房企選擇在境內外發債,以獲得更低的融資成本。根據穆迪數據,截至5月底,受評開發商年初迄今境外債券發行總額353億美元,已占2018年全年境外債券發行額的73%左右。但與信托表外融資一樣,近期也比較乏力,受評開發商5月境內債券發行總額從4月298億元(43 億美元)大幅降至 40 億元 (5.77億美元)。(編輯:馬春園,郵箱: macy@21jingji.com)

 返回21經濟首頁>>

分享到:
相關新聞
定位胆八码杀号技巧 开远市| 达州市| 邹城市| 宁南县| 德钦县| 嘉黎县| 上思县| 龙江县| 同心县| 乐亭县| 辽源市| 缙云县| 河池市| 定日县| 鹰潭市| 堆龙德庆县| 乐至县| 浦县| 辽阳县| 乐山市| 昌江| 化隆| 岳池县| 新余市| 吴桥县| 陆川县| 定日县| 通河县| 崇州市| 商水县| 天全县| 苗栗县| 武乡县| 临潭县| 绿春县| 通榆县| 玛纳斯县| 辰溪县|